选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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“提前还房贷”这件事，产生争议的各方观点和理由分析

关于要不要提前还房贷的选择，目前有两种主流观点，针锋相对，各自考量和理由不同，没有必要一上来就论个对错，很值得深入进行一次有深度的探讨和对比研究：

提前还房贷者给出的理由，集中在这三点：

• 房贷利率过高，利息超过本金，提前还贷能减轻利息成本；
• 收入预期降低，减轻每月房贷压力；
• 没有超过房贷利率，更好地投资标的。

提前还房贷的理由总结起来就六个关键词：利息高；压力大；没去处。

不用展开过多分析，这就是当前中国最现实的经济环境现状。

利息高，是相对的：对应的其实就是房产增值保值的预期在房住不炒的政策基调下已经明显动摇，如果从经济测算的逻辑来看，抛开持有房产的物业费，装修，以及乱七八糟的成本，以年化5%的房贷利率来看，房价至少要每年涨5.5%，才能实现“资产保值”的目的。

如果要增值，那就要高于5.5%，当然，过去20年房价持续上行的阶段，这是能实现的，甚至远远高于这样的测算涨幅的城市和地区比比皆是，理论上按照5%的房贷利率，如果按照20年房价就能翻倍的行情测算，就是货币现象稀释了贷款成本的逻辑。

但是这个逻辑因为房价被政策管控，而发生了改变，事实上从2018年以来，除了极少的头部城市以外，绝大多数的城市房价，都是横盘，这从全国房价均价走势就能得到证明：

房价不涨，那么就是银行躺赚，就是这么简单粗暴。

压力大，是经济现实，这个不多展开，近期也写了很多文章对中国当下经济现实深入分析和数据研究，客观的来看，2022年，经济环境中薪资预期大幅度降低，年轻人还贷压力大。

没去处，成为了促成提前还房贷最后一根稻草，市面上的理财产品，年化率能超过房贷利率的，几乎少之又少。这么说可能还有点客气，直接一点，基本没有。

别用保险的理财产品说事，事实上任何保险公司的资金池募资产品，都经不起精细核算，表面看着非常诱人，基本上放台面上算，没有能跑得过银行信用背书的大额存单和稳健理财产品的，没有例外。

“年化收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金。”

”与其放在股市基金里，控制不住自己，亏个底朝天，还不如提前还房贷，干点确定性的事情。”

是大部分提前还款人士的真实心声和现实需求。

一切回归到经济测算，拿成本说话，提前还款的动向，是最真实的经济学利差原理的体现。

反观，坚决不提前还贷的一方，给出的理由主要是：通货膨胀、机会价值。

通胀之下，钱在时间里不断贬值。很现实，中国经济一定持续发展，国运昌隆，那么通胀就是必然的货币现象。

截取近三十年的M2与GDP走势。

M2和GDP的比值，从1990年的0.81，增长到2022年的2.15，32年，两倍多的增长，这是最现实的通胀表现。

通货膨胀，购买力在下降的同时，债务也会下降。

2000年的2000元月供，放到2022年来看，就不是什么大事了，这就是货币现象。

另一个理由，就是机会价值，房贷是绝大多数普通个体和家庭，可能是能够获得成本最低，额度最高的一笔贷款，这很现实，市场和经济环境中，找不到比房贷更优质的大额贷款（当然特殊时期纾困的经营贷不能算，因为是典型钻政策空子的行为，上不了台面，还有被清算的风险）。

既然有通胀的必然趋势，那么让时间去稀释负债，让时间让资产增值。理由够充分了。

其实两种观点，没有对错之分，核心就在于：对未来的预期，产生了分歧。

提前还房贷，是看空，是面对未来的不确定性，主动把握更多的确定性做法，属于减负，保障生存的心态。

保持房贷，其实是看多，坚定看好经济发展和货币增长。

不谈对错，这其实就是多空对决的必然造成的对立，经济可以决定个体做什么，但是不能决定不同个体想什么，就是这个意思。

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成本核算一本账：提前还房贷行为，会产生哪些成本费用？

回归到现实情况来看，经济社会，成本说话，收益决定发展，成本决定生死，是否提前还房贷，最终还是要落到成本的层面来看。

说直白一点，那就是“值不值”的问题。

提前还房贷，值不值，怎么还，是否会产生额外成本，这本经济账值得摊开仔细算算。

1、提前还房贷，从合同关系上来说，本质是属于购房人的违约行为，既然是违约行为，那就必然会对应“违约金”或者“罚息”的成本增加。

提前还房贷是否需要交违约金，主要看购房者在面签时签订的“房屋贷款合同”。一般情况下，每份“房屋贷款合同”都有“提前还贷”的规定，包括提前还款时借款人要具备的条件、年限、提前还款利息计算、罚息等规定。

2、不同的城市，不同的银行，甚至是不同的分行，其实对于违约的约定，完全可以用“薛定谔的猫”来形容，那就是可能会完全不一样。

关键还是要看贷款合同约定的内容。

所以在签订房屋贷款合同时，借款人一定要向银行咨询清楚，提前还款用不用支付违约金。如果需要支付违约金，借款人要向银行咨询清楚，支付违约金的形式。

3、提前还房贷，有两种情况，一种是一次性付清结余，一种是分几次提前还，而不同银行在贷款合同中对应的相关约束，是不一样的，所以，贷款合同其实早就决定好了过程成本。

4、提前还房贷，基本上违约金和罚息是一个意思，除开时间和流程上的不同，目前主流国有银行，基本上有上限，那就是最多罚息三个月。

而下限，就是没有罚息。

具体罚息的额度，银行必然会进行专业测算，然后出具经得起复核，具有法律依据的测算结果，大概的范围就是这样。

罚息的标准，是按照全额计息的方式，具体以银行贷款合同为准，个人测算就以贷款总额（而不是房价总额，首付和银行没关系）进行测算，出入不会很大。

5、还有一种约定也比较常见，那就是按照提前还款金额的百分比计算(一般为1%-3%)，这个也会提前写进贷款合同中。

比如贷款100万，提前一次性还完，违约金最多收取贷款总额的3%，也就是3万。

这个幅度是央行有明确规定的，也是相关法律法规存在的。

6、当然，还有一种情况，是银行为了自身的业务，不进行罚息和违约金，而是要求贷款的购房者另行购买银行理财产品，保险产品，或者进行存款，这说直接一点是违规行为，但是必然存在。

7、值得注意的关键：部分提前还款后，剩余贷款可能享受不到利率折扣。

一般情况下，提前还款分为提前全部还清和提前部分还清。

提前部分还清时，提前还贷后的剩余款部分，就需要重新签订贷款合同，银行会重新审核购房人贷款资质，并且会按照最新的贷款利率政策执行（2018年6月，全国首套房贷款平均利率达到5.64%），不能享受当初的低利率折扣。

（例如，2016年，如果是商贷，一些银行会推出83、85、90、95等折扣优惠。）

大道至简，给大家测算两种不同的提前还房贷的情况：

以等额本息为例（每月还款额一样），100万额度，30年。

第一种，是选择缩短还款年限，并部分提前还款。

100万，提前还50万，每月还款的额度不变，那么年限对应就缩短一半，比如已经还了5年，还剩25年，那么50万提前还掉，时间还剩12.5年。

第二种，是可以选择30年贷款年限不变，提前还款来减少月供金额。

100万，30年不变，那么提前还50万，就相当于少了差不多50万的利息，每个月的月供，就能打5折，可能有上下浮动，不过差不了太多，以银行现场测算为准。

不考虑个人心态和观点，纯粹从经济测算的角度来看，提前还房贷，降低的利息成本，是绝对高于罚息和违约成本的。这个没有什么争议。

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关于提前还房贷的群体详细分析

经济账好算，但是不同个体和家庭，都有不同的情况和账本，至于要不要提前还房贷，这个事情还需要进一步结合自身的情况来进行详细分析。

不盲从，不跟风，算好账，与时俱进，适合自己，才是正途。

文章最后，对提前还房贷的群体，进行一个全面的梳理和分类分析：

首先是适合提前还房贷的群体和情况分析：

1、如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限二分之一，提前还款比较划算；

等额本金还款的总额没有超过三分之一，提前还款比较划算；

以同样30年来看，等额本息不超过15年，等额本金不超过10年。

理由很简单，如果超过了，那么剩下的基本上大部分都是本金了，上图一看，一目了然，如果要提前还款，最具有性价比的时间点，是从贷款日开始算的第八年。

这个门道，不是大路货，一般的中介抓不准，一般的银行不愿说。

2、如果没有能够跑赢房贷利率的理财渠道和投资方向，而且能够同时保障资金可控和安全的群体，适合提前还房贷。

事实上绝大多数人，都不要对自己的理财投资能力有过高的期待，银行利率是市面无风险金融收益的标杆，而且LPR可以调整，从经济逻辑和规则上来说，市场基本面跑不赢银行才是合理的。

中国的银行是具有国家公信力背书，具有货币主权的金融机构，凭什么以为自己能够在金融市场和各种投资渠道里面，能跑赢银行？

当然，不是没有，绝对凤毛麟角就是了。绝大多数的人，都是普通人，要有自知之明。

3、计划后续将房产作为资产抵押具有资金周转需求的群体，提前还房贷就是资产私有化的必然选择。

没有还完贷款以前，房产是银行的抵押物，在资产表上面属于银行的资产。

4、个人心态认为房贷会对自己造成压力的，纯属个人偏好，那应该顺从内心，条件允许，早点还贷，这个就是纯粹个人的喜好问题了，不多讨论。

然后是不适合提前还房贷的群体和情况：

1、公积金贷款的，不适合提前还房贷，完全没有必要焦虑和跟风。

公积金本质上是国家的住房福利政策，福利是什么意思？

2、等额本金还款期已过1/3的，等额本息还款已到中期的，不适合提前还房贷。

理由上面其实已经说的很清楚了，反向推导，一目了然，不多赘述。

3、提前还房贷，会导致生活质量下降，生活压力加大，打乱个人和家庭经济基本面稳定状态的群体，不建议提前还房贷。