楼市最新的热点，无过于央行和银保监会鼓励各地下调首套房贷款利率，可以最多下浮至基准利率20个基点。利率空间打开，买房空间预期会改变吗？你会选择买房吗？
面对楼市持续低迷的成交量，5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。提出：
对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
其中最关键的是降息20个基点。
这意味着：
第一，文件发布之后，打开了各城市各银行的利率下行空间，接下来各城市会开启新一轮的楼市降息潮。
按照4月份公布的LPR，与房贷直接相关的5年期利率为4.6%。降息最多可以低于市场报价基准利率20个基点，意味着，各城市银行的购房利率最低现在可以4.4%。
此前，广州、苏州等城市的部分银行利率已经降到了4.6%，现在具备了更大降息空间。
不要小看这20个基点，有人计算了一下，以贷款500万计算，下调20个基点，可以减少22万利息。
如果以去年很多城市的利率最高点计算，那很多去年买了房的人，心理要遭受暴击。
比如，去年很多城市的首套房利率都上涨到了5.6%左右，当时贷款500万，30年等额本息，533.3万利息。贷款加利息一起就是1033.3万元。月供为23333元。
现在如果做到最低4.4%的利率，同样是贷款500万，30年等额本息，利息401.4万，贷款加利息一起901.4万。月供为18333元。
也就是说，去年买房和接下来买房的人，同样贷款500万，贷款成本或者说购房成本相差130多万。
当然，去年买房的人也不用火急火燎，因为按照LPR规则，购房时若签订了LPR，还款利率会一年一调整。当然，现在想要调整，只能等到明年。
也就是说，如果现在你贷款的银行利率调整到4.4%，且到明年一直不变，那么你明年就可以享受这个利率。
当然，中间两年多增加的成本，还是得自掏腰包。按照月供差额5000元来算，购房成本最少也多出了24万元。
第二，银行的存款利率，下调空间也会打开。
银行赚取利润的主要方法，就是赚取贷款利率与存款利率的差值。
比如A先生向某银行存款100万，存款利率1.5%，银行将这笔钱贷款给B先生，贷款利率是4.9%，银行利润上赚取的差值是100万×（4.9%-1.5%）=3.4万元。
现在央行和银保监会引导购房贷款利率下行，最多可以跌破基准利率20个基点，贷款利率下行，银行的利润空间被压缩，这对于银行是利空。
所以，我们可以看到，今天资本市场上，房地产股大涨，但银行股却在大跌。
银行想要弥补利润，只能选择降低存款利率，所以接下来，各银行的存款利率，大概率会进行下调。
即使没有昨天央行和银保监会发布的引导购房贷款利率下降通知，银行的利率也有可能会下行。
因为，4月份发布的金融数据显示，社融和购房贷款都在下降，唯有存款在上升。
这意味着，现在大家都不愿贷款，更不愿贷款买房，只想把钱存起来，以应对未来的不确定性。
为引导资金流入市场，银行存款利率下行，势在必行。
事实上，一季度全国存款利率已经在下行。央行发布的一季度中国货币执行报告中，披露的数据显示：
4月最后一周，全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降了10个基点。
第三，接下来，很多城市会释放一波真实的购房需求。
央行与银保监会提出，首套房贷款利率可以最多低于基准利率20个基点。
虽然指定的首套房，但过去四个多月，很多城市都提出了只要贷款还清，购买二套乃至二套以上的房子，都可以按照首套房贷款规则。
这意味着，刚需和改善型需求人群，购房成本都会下降。
对于目前有刚性需求和改善需求，且有购房实力的人来说，接下来可能会行动起来。
因为，一方面利率下降，确实能够享受到贷款成本下降的实惠。
另一方面，既然央行和银保监会官宣引导购房利率下降释放的更重要信号在于，接下来无论中央还是地方，会不遗余力推动楼市复苏，只要预期没有复苏，放松力度就可能没有下限。
这次官方楼市降息的大背景，就是央行几天前公布的4月份购房贷款出现了历史性降幅，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
换句话说，无论如何都要把房地产市场复苏起来，回归正常，而不像如今这般持续冷场。
如此，也就意味着接下来中心城市房价基本没有什么下行空间，取而代之的可能是异动，有人口显著增量、经济活力足的中心城市，房价可能会进入慢涨。
一方面是利率下行给出了贷款成本下行的空间，一方面是中心城市可能会开启慢涨模式，这种背景下，对于原本就打算上车且有购房实力的刚需来说，可能会结束观望，开始上车。
当然，当下这部分既有需求又有实力的人群，毕竟是少数。他们可以推动一波成交量，但推动高度毕竟有限。
换句话说，中心城市即便接下来成交量会复苏，也难以达到之前的高度。
当下更多，是买不起房的人群。买房的梦想，面对着高房价与不确定低收入，只能搁浅，无法照进现实。
换句话说，楼市降息，与大多数人无关，只利好能买得起的中产以上阶层。